首都圏の新築マンション販売に陰り


販売価格高騰の影響か、新築マンションの新規供給が鈍っているようだ。
私は不動産の専門家ではないが、人口流入中の首都圏でもバブル超えといわれるほど価格が高騰してしまうと、実需は確実に減っていると思う。相続税対策など、住むのが目的ではなく、節税や運用資産として売れているだけというのが実情ではないだろうか。実際にJ-REITの動きは鈍い。

価格高騰によるローン金利負担の増加、投資用としても利回り低下に空き家リスク、よほどの目利きでない限り、これから不動産投資で収益をあげれる人はごく限られている状況だと思う。買った途端に資産価値の落ちる新築マンションはともかく、中古のほうは人気上昇中のようで、この辺も物件が実需より資産用として購入されている感がある(もちろん新築は買えなくて、という人もいるだろうが)。

私自身、年頃的にはそろそろ持ち家を持っていてもおかしくないぐらいなのだが、まだ賃貸住まいである。正直これだけ価格が高騰していると、住宅ローン金利が低くて、税制優遇があっても手をだすには、生きる上でのリスクが大きすぎる。資産価値がしっかり上がるような家を購入できない限り、住宅ローンを組んだら、その後の人生の選択肢は大幅に狭まってしまう。終身雇用制度が幻想になり、経済的にも先が不透明で、人口減少が見込まれ、空家率が高まっている日本において、住宅ローンを組むということは、多くの人にとってはサラリーマン(奉仕者)として、定年まで働く契約に同意するようなものだ。

例えば、私が今会社を突然クビになったとしても、住宅ローンを組んでいないため、「実家に戻る」という選択をするだけで、今後十年以上職が見つからなくても十分生きていけるという「安心感」がある。もちろんそんな切羽詰まった問題でなくても、会社が嫌になったり落ち目になって、別の会社に転職するような場合でも、その転職先の選択肢も広くなる。もちろん持ち家でも売れれば、束縛されずに、次の行動をとれるが、そう簡単に売れるような代物でもない。賃貸住まいで一つの土地に束縛されないということは、身体的な面での自由だけでなく、金銭的にも余裕ができ、心理的にも自由なのだ。

もちろん賃貸なので、大家が儲けるだけの、それだけのプレミアム料金を払っているのに違いはないが、価格が高騰している近年の物件に比べれば割安でリスクも小さいと感じる。どうしても不動産投資をしたい人は、手数料格安のREITで運用してもらえばいいだけで、自分で大家になる必要はないのだ。ただ、リートももうこれだけ値上がりしてきて、利回りも下がってしまい、投資妙味はなくなってしまったというのはある。それでも世界の不動産価格水準からすると安いらしいが、そういう投機的な水準をあてにすると、いずれ痛い目にみることは確かだろう。




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日本国債10年利回りの低下


昨年から上昇し続けてきた、10年債の利回りがまたも急激にゼロに低下しつつある。
日銀の買取効果よりは、北朝鮮問題など不透明な国際情勢の中、リスクオフになりつつあるところ、円高基調で日本株も弱いということで、資金が債権に逃避しやすくなっていることなどが原因だと思う。マイナス金利導入後、銀行もなんとか対策を行ってきて、長期金利の上昇に伴い、ローン金利もあげつつある中で、また長期金利が急激に下がってきているのは不気味だ。

一般的には外貨金利との金利差が開くようなら、円安方向に動きやすくなると思うが、実際のところ物価も考慮した金利で考えると、むしろ金利差は縮まる方向に向かっているのかもしれない。国の借金が云々などと報道されても、強烈な金融緩和を行っているこの国の通貨がこんなに強いという事実が、たいした問題ではないことを示している。国の借金という話は、増税するための理由づけに過ぎないのだ。しかし、不要な消費税増税をしたために景気後退。財務省や公務員が満足しただけに終わってしまった。



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地政学リスク?


予想通り株式市場は全体的に最近軟調だけれども、自分が想定していたよりも米国株指数が強いのは驚いた。どちらかというと米国株のほうが日本株より割高と判断していたし、トランプ政権が公約通りに政策を実行できる期待感は剥げ落ちてきているので、期待先行で上げていたものは下がると考えたのだが、その点は意外だった。米国の経済自体はまだ強く、将来的な増益期待というのもあるだろうが、やはり日本人とは国民の投資に対するマインドが全然違うんだなと思う。米国株式市場は日本と異なり基本的にずっと上昇してきたので、PER20倍程度、金利上昇見通しという程度では物怖じせず、ブル派優勢なのだろう。しかし、いくら現状の米国企業の業績が良くても、減税先送りとなれば、一端は調整するとは思う。日本株については今回のような状況を想定し、高値でわりと利益確定していたし、円高や日本株安のヘッジはとっており、自分は十分に対応できている。

日本株が弱いのは円高傾向というのが大きいんだと思うが、北朝鮮問題による「地政学リスク」だという説明が最近ある。輸出企業がさして多いと思えないマザーズなどが暴落しているところを見ると、円高では確かに説明がつかないところもあるのは確か。しかし、もし朝鮮半島の有事などが発生すれば、日本にも悪影響はあるとは思うのだが、日本に直接ミサイルでも飛んでこようものなら、どちらかというと円安になるというのが感覚的に理解しやすいので、地政学リスクというのは少し当てはまらない気がする。もちろん様子見のための、買い控えなどは発生しやすいだろうが。

どちらかというと北朝鮮に限らず、EU離脱、テロ、シリア問題、保護貿易など含め国際情勢の混迷が増している状況で、「リスクオフ->円高」という図式になっているだけだろう。核が飛んでこない限りは、北朝鮮のリソースを考慮すると、基本的に朝鮮半島内での戦いに収まるであろうから、日本への経済面でのダメージは実はそうたいしたものではないと思う。ただ、日本株はPER的には現在値でも積極的に買えるわけでもないし、そろそろ「労働力不足/賃金上昇圧力/思ったように進まないインフレ/人口減少による需要減」という課題に直面し、内需向けの企業にとっては受難の時代が始まりそうな気はしている。

売り上げをあげられなくても、働き方改革で残業コストを抑え、生産性向上させることで、会社として短期的に利益を増加させることはできるかもしれないが、それで従業員賃金が低下するようならデフレ圧力はさらに強まり、将来の企業収益が悪化しやすくなるし、従業員の引き留めも難しくなるだろうから、事業の拡大も難しくなる。また、働き方改革や残業規制によって、今までサービス残業などが横行していたようなブラック企業には法的な圧力が加わり、また労働者も今のように売り手市場になってくると、ホワイト企業に流れやすくなるだろうから、全体としては違法労働でなんとか維持できていたような企業が今後淘汰されていく方向に働き、企業の利益率は全体的に低下してくかもしれない(ただし、ITやロボットなど、人間の仕事をうまく低コストの代替手段で置き換えて、生産性を向上できるならば、話は別だが)。

という感じで、日本株にはさほど強気になれないものの、長期金利に対して配当利回りは十分高いし、日銀のETF買いなども期待できるので、日本株には投資すべきでないという段階でもないと思っていて、どれだけうまく押し目で拾っていけるか。上場企業の内部留保に余裕はあるであろうから、倒産リスクのようなものも小さいと思う。したがって個別株はともかく、市場全体でみれば、銀行預金よりは株式のほうにまだまだ妙味がある。




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コモディティは投資対象か


インフレ対策というだけでなく、有事には他の金融商品などと違って、原油や金などがあがりやすかったりする。そのため分散投資の一つとしてコモディティ関連に投資するというアイデアはあり、自分も幾らか実践していたのだが、実際のところ投資対象として魅力かというとそうでもない。

原油や金などの「資源」は金利や配当を生むわけではないので、金融商品として見ると長期投資には向かない。したがって、有事の備えとして保険とするか、今後の人口爆発による資源の欠乏を見込んで賭けるかという類になるが、例えば金であれば金鉱株、原油であれば石油関連株を買えば配当も出るわけで、資源国株や資源国通貨という手もある(これも金利を生む)。そう考えれば、結局のところコモディティというくくりで投資する必要性はないのではという気がしている。(わかりやすいけどね)

金現物とかアートとかワインとか、直接現物を買い付けて投資するやり口はそれこそ本当に長期的にじりじりと価値があがる類のものだし、必需品ではなく嗜好品ともなると、その価値は人によって千差万別なので、現物投資というのも非常に難易度が高いだろう。

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みんなのクレジットは危険、営業再開しても新規投資しないように




行政処分による1カ月業務停止中の「みんなのクレジット」だが、代表の白石氏は短期に何社も倒産させているような経営者のようだ。投資家から資金だけ募って倒産させれば、株式会社である以上、私的財産までには手が及ばない。超低金利の日本において、非現実的な利回り提示とキャッシュバックをずっと行っていたのだから、ソーシャルレンディングという波にのって、最初から計画的に資金を回収してドロンしようとしている恐れがある。なお、事務所移転などの工作も倒産前には行っているようで、今回も移転しているようだ(証拠隠滅か)。したがって、投資先の案件は利回りを保証できるだけのものである可能性は低い。また、逃げるのが目的なら、不動産も担保なしになっているだろう。

「くれぐれも営業再開後に新規投資しないように」
ねずみ講の末端者として、お布施するだけして、償還・回収できない可能性が高いだろう。
みんクレがこのまま年内に破たんでもすれば、ソーシャルレンディング・融資型クラウドファンディング市場への悪影響は大きそうだ。

【早い者勝ち!】 あなたのお名前、残ってる?



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ふじいよ

Author:ふじいよ
ソフトウェアエンジニア・ITコンサルタント・個人投資家・資産運用アドバイザー・チェリスト


音楽が主な趣味で、楽器はチェロとピアノを弾きます。ジャンルは主にクラシックで、チェロはオーケストラなどでよく弾いてます。他に登山(百名山巡り)・美術館・スパ温泉巡り・ヨガなどが近年のマイブーム。いろいろ手広くやってる自由人です。


専門はIT屋さんですが、長年やっている投資(資産運用)のほうも順調で、6、7年連続でトータルでマイナスになったことはありません。

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